국토교통부는 2026년 8월 13일 '주택 신속공급 방안'을 발표하며, 다가구주택의 층수 제한을 현행 3개층 이하에서 4개층 이하로, 바닥면적 기준을 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로 완화하겠다고 공표했습니다. 관련 건축법 시행령은 연내 개정을 목표로 추진 중이며, 정부는 이번 조치로 동일 대지에서 약 33%의 가구 수 추가 공급 효과가 있을 것으로 분석하고 있습니다.
문제는 이 개정이 단순한 건축 규제 완화에 그치지 않는다는 점입니다. 다가구주택의 1세대 1주택 비과세 판정 기준은 소득세법이 독자적으로 정하는 것이 아니라, 건축법 시행령 별표1 제1호 다목의 요건을 그대로 준용하는 구조로 되어 있습니다. 따라서 건축 기준이 바뀌면 양도소득세 과세 실무 역시 연쇄적으로 영향을 받을 수밖에 없습니다.
본 리포트에서는 다가구주택에 대한 현행 세무 규정과 이번 개정안의 내용을 정밀 비교하고, 자산가 및 임대사업자가 반드시 점검해야 할 양도소득세 리스크와 실전 절세 전략을 심층적으로 다루겠습니다.
다가구주택의 세법상 정의와 판정 구조
다가구주택은 등기부상 구분소유가 이루어지지 않은 단독주택의 한 유형으로, 소유자가 1인이면서도 내부적으로 여러 가구가 독립하여 거주하는 형태를 말합니다. 다세대주택(공동주택)과 외형은 유사하지만 세법상 취급이 근본적으로 다르기 때문에, 이 둘을 혼동하면 예상치 못한 과세 리스크로 이어집니다.
소득세법 시행령 제155조 제15항은, 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에 한해 이를 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 이때 '다가구주택'의 정의는 소득세법이 독자적으로 마련한 것이 아니라, 건축법 시행령 별표1 제1호 다목의 요건을 그대로 인용하는 구조입니다.
해당 요건은 다음과 같습니다.
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하일 것 (단, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외 용도로 쓰는 경우, 해당 층은 층수 산정에서 제외)
2. 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
이 세 가지 요건을 모두 충족해야 건축법상 다가구주택으로 인정되고, 그래야만 소득세법상으로도 단독주택 의제 규정(하나의 매매단위 양도 시 1주택 비과세)의 적용 대상이 됩니다. 어느 하나라도 벗어나면 공동주택인 다세대주택으로 재분류되어, 가구별로 각각 별개의 주택을 소유한 것으로 취급됩니다.
조세심판원 결정례 중에는, 공부상 4층 건물이 다세대주택으로 등록·등기되어 있어 실질이 다가구주택과 유사하더라도 건축법령상 요건(3개층 이하)을 충족하지 못한다는 이유로 1세대 1주택 비과세 적용을 부인한 사례가 실제로 존재합니다. 층수 요건이 단 1개층만 초과되어도 비과세가 통째로 무너질 수 있다는 점을 보여주는 대표적인 실무 리스크입니다.
2026년 8월 개정안 vs 현행 규정 — 무엇이 달라지는가
이번 국토교통부 발표의 핵심은 건축법 시행령상 다가구주택 요건 중 층수와 면적 기준의 완화입니다. 아래 표로 현행과 개정 후를 비교하겠습니다.
정부 설명에 따르면 층수가 1개층 늘어나는 것만으로 동일 대지 내 가구 수가 약 33% 늘어나는 효과가 발생하며, 면적 기준 완화 역시 약 51.5%의 건축 규모 확대 효과를 가져올 것으로 분석되고 있습니다.
다만 여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 이번 개정은 아직 건축법 시행령 개정이 완료되지 않은 '추진 방안' 단계라는 점입니다. 국토교통부는 연내(2026년 말까지) 시행령 개정을 목표로 하고 있다고 밝혔을 뿐, 이 원고를 작성하는 시점 기준으로 개정 시행령이 공포·시행된 것은 아닙니다. 따라서 실제 신축 또는 매매 계획을 세우실 때는 건축법 시행령 개정안의 입법예고 및 공포 여부를 반드시 국가법령정보센터를 통해 재확인하셔야 합니다.
건축 기준 완화가 양도소득세에 미치는 파급 효과
3-1. 세법상 다가구주택 판정 범위의 자동 확대 가능성
앞서 설명드린 대로 소득세법 시행령 155조 15항은 건축법 시행령의 다가구주택 정의를 그대로 준용합니다. 이는 곧, 건축법 시행령상 층수·면적 기준이 완화되면 별도의 소득세법 개정 없이도 세법상 다가구주택으로 인정받을 수 있는 범위가 함께 넓어질 가능성이 있다는 의미입니다.
구체적으로는 다음과 같은 변화가 예상됩니다.
1. 현재 4층 건물이라는 이유만으로 다세대주택(공동주택)으로 분류되어 비과세를 받지 못했던 물건이, 개정 후에는 4개층 이하 요건을 충족하여 다가구주택으로 재분류되고, 하나의 매매단위로 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 적용 대상이 될 수 있습니다.
2. 바닥면적이 660㎡를 넘어 다세대주택으로 취급되던 대형 신축 물건 역시, 1,000㎡ 미만이라면 다가구주택 요건을 충족하게 되어 세무상 취급이 달라질 수 있습니다.
다만 이는 어디까지나 건축법 시행령이 실제로 개정·시행된 이후, 그리고 소득세법 시행령 155조 15항이 해당 준용 조항을 그대로 유지한다는 전제하에서의 예측입니다. 기획재정부가 조세정책 목적상 시행규칙을 별도로 개정하여 준용 범위를 다르게 규정할 가능성도 배제할 수 없으므로, 실제 양도 시점의 유권해석과 시행 조문을 반드시 재확인하셔야 합니다.
3-2. 신축·리모델링 단계에서의 리스크
층수·면적 기준이 완화되었다고 해서 기존에 이미 3개층으로 준공된 건물이 자동으로 4개층 다가구주택의 혜택을 받는 것은 아닙니다. 이는 신규 착공 또는 인허가 대상 건물에 한해 적용되는 건축 기준이며, 기존 건물의 증축이나 대수선을 통해 층수를 늘리려는 경우에는 별도의 인허가 절차와 구조 안전 검토가 수반됩니다.
# 실전 절세 전략
다가구주택을 신축 또는 매입 예정이신 자산가라면, 층수·면적 완화 시행령의 실제 공포일과 경과규정을 반드시 확인한 뒤 착공·매매 시점을 조정하는 것이 유리합니다. 특히 하나의 매매단위로 양도해야만 비과세가 적용되므로, 준공 이후 가구별로 별도 등기를 하거나 개별 분양을 진행할 경우 다가구주택 특례가 소멸되어 각 가구가 별개의 주택으로 과세된다는 점을 계약 및 등기 단계에서부터 명확히 인지하고 진행하셔야 합니다.
3-3. 겸용주택(주택+상가) 형태의 다가구주택 판정
다가구주택 저층부에 상가나 근린생활시설이 포함된 겸용주택 형태도 실무에서 매우 빈번하게 다투어지는 쟁점입니다. 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따르면, 주택과 주택 외 부분이 함께 있는 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 크거나 같아야 건물 전체를 주택으로 인정받을 수 있습니다. 만약 주택 부분의 면적이 더 작다면, 주택 외 부분은 과세 대상으로 분리되어 비과세 혜택에서 제외됩니다.
이와 관련하여 국세청은 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 판정과 관련하여 서면4팀-1653(2007. 5. 17.) 예규를 통해 실무 처리 기준을 제시한 바 있습니다. 층수 완화로 저층부 상가와 상층부 주택의 비중이 달라질 수 있는 만큼, 신축 설계 단계에서부터 주택 면적 비중을 면밀히 계산해두실 필요가 있습니다.
고가주택 판정 및 세율 적용 시 유의사항
다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받는 경우에도, 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하면 12억 원 초과분에 대해서는 과세됩니다. 이때 고가주택 여부 판단은 건물 전체가 아니라 주택 부분의 가액만을 기준으로 판정한다는 점(소득세법 시행령 제160조 제1항)을 유념하셔야 합니다.
또한 다가구주택을 가구별로 분양하는 경우, 즉 하나의 매매단위로 양도하지 않는 경우에는 원칙으로 돌아가 가구별로 각각 하나의 주택을 소유한 것으로 보아 다주택 중과 여부까지 검토해야 합니다. 조정대상지역 내 다주택자에 해당하면 기본세율에 중과세율이 가산되고 장기보유특별공제 적용도 배제될 수 있으므로, 매도 방식(일괄 매매 vs 가구별 분양)을 결정하는 단계에서부터 세무 전문가의 사전 검토가 필수적입니다.
실무 밀착형 Q&A
Q1. 지금 짓고 있는 3개층 다가구주택을, 개정 시행령 시행 후 한 층 더 올려서 4개층으로 만들 수 있나요?
이미 착공하여 건축허가를 받은 건물은 해당 허가 당시의 기준을 따르는 것이 원칙입니다. 층수를 추가하려면 건축허가 변경 신청 및 구조 안전 검토를 다시 거쳐야 하며, 이 과정에서 주차장 대수, 일조권, 용적률 등 다른 건축 기준도 함께 재검토됩니다.
단순히 세법상 유리하다는 이유만으로 무리하게 층수를 늘리면 오히려 건폐율·용적률 초과로 위반건축물 판정을 받아 이행강제금이 부과될 위험이 있으므로, 건축사·구조기술사와 함께 사전 검토를 먼저 진행하시길 권해드립니다.
Q2. 다가구주택을 자녀에게 층별로 나누어 증여한 뒤, 나머지를 제가 양도해도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
받기 어렵습니다. 다가구주택 비과세 특례는 가구별로 분양(구분소유·구분등기)하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 것을 전제로 합니다. 일부를 증여하여 소유권을 분할하는 순간, 남은 부분과 증여 부분이 각각 별개의 주택으로 취급될 가능성이 높아 오히려 다주택자 중과 리스크가 커집니다.
증여를 계획 중이시라면 반드시 사전에 전체 지분 이전 방식과 시기를 세무사와 함께 시뮬레이션해보시는 것이 안전합니다.
Q3. 완화된 면적 기준(1,000㎡ 미만)이 적용되면, 기존에 다세대주택으로 등기된 건물도 자동으로 다가구주택 세제 혜택을 받게 되나요?
아닙니다. 건축물의 용도는 등기부 및 건축물대장상 표시에 따라 결정되며, 실제 구조가 다가구주택과 유사하더라도 다세대주택(공동주택)으로 이미 등록·등기된 건물은 원칙적으로 다세대주택으로 취급됩니다.
실제로 조세심판원 결정례에서도 공부상 다세대주택으로 등록된 4층 건물에 대해, 실질이 다가구주택과 유사하다는 납세자 주장에도 불구하고 건축법령상 요건 미충족 및 공부상 등록 현황을 이유로 다가구주택 특례 적용을 인정하지 않은 사례가 확인됩니다.
용도 변경을 원하신다면 건축물대장 용도변경 절차를 별도로 진행해야 하며, 이 경우 구조 안전 및 소방 기준 재검토가 수반될 수 있습니다.
# 핵심 요약 및 전문 컨설팅 안내
1. 국토교통부는 2026년 8·13 대책을 통해 다가구주택의 층수 기준을 3개층에서 4개층으로, 면적 기준을 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 완화하는 건축법 시행령 개정을 연내 추진하고 있습니다.
2. 소득세법상 다가구주택 판정은 건축법 시행령 기준을 그대로 준용하므로, 개정이 실제 시행되면 1세대 1주택 비과세 적용 범위가 함께 확대될 가능성이 있으나, 이는 시행규칙 개정 여부와 경과규정에 따라 달라질 수 있는 사안입니다.
3. 하나의 매매단위 양도 요건, 겸용주택 면적 비교, 고가주택 12억 원 기준 등 기존의 세법 리스크는 층수 완화 이후에도 그대로 유지되므로, 신축·매입·양도 각 단계에서 사전 검토가 반드시 필요합니다.
다가구주택은 건축 기준과 세법 판정이 정교하게 맞물려 있어, 단 하나의 요건 판단 오류로도 수억 원대의 비과세 혜택이 무너질 수 있는 자산입니다. 신축을 계획 중이시거나 보유 중인 다가구주택의 양도를 검토하고 계신 분이라면, 개정 시행령의 실제 시행 시점과 귀하의 건물 현황을 정밀 진단받아보시길 권해드립니다. 상속증여세 및 양도소득세 전문 세무사와의 1:1 프라이빗 컨설팅을 통해 최적의 매도 시점과 절세 전략을 함께 설계해 드리겠습니다.
본 포스팅은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별적인 사실관계에 따라 세법 적용이 다를 수 있습니다. 정확한 의사결정 및 세무 처리는 반드시 전문 세무사와 상의하시기 바랍니다.