안녕하세요 부산세무사 황순기입니다

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오늘은 종합부동산세 공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례와 관련된 사례를 공유합니다

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다른 주택의 부속토지를 부부 공동명의로 보유한 경우, 현행 종합부동산세법상 '공동명의 1주택자 특례'는 적용될 수 없다는 것이 이번 서면답변의 핵심결론이며, 부속토지가 1세대 1주택 판정 시 주택수에서 제외되는 지방 저가주택 요건을 충족하더라도 결과는 달라지지 않는다는 내용입니다. ( 서면부동산 2022-5365, 2025.12.03. )

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사실관계 정리

질의인은 2022년 종부세 과세기준일(6월 1일)현재 다음과 같은 구조를 가지고 있습니다.

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• 본인이 단독 소유한 A주택 1채 보유

• 별도의 B주택에 대해서는 건물 소유자는 제3자이고, 그 부속토지만 본인과 배우자가 50:50 지분으로 공동소유

• B주택은 경남소재 공시가격 일정금액 이하의 주택으로서 종부세법 시행령상 '지방 저가주택'요건 충족

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이 경우, "A주택은 단독소유, B주택의 부수토지만 부부 공동명의로 보유"하는 형태에서 공동명의 1주택자 특례(종부세법 제10조의2)를 적용할 수 있는지가 쟁점이 됩니다.

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회신

1. 회신 내용

부부 공동명의 1주택자의 배우자가 '다른 주택의 부속토지'를 소유하고 있는 경우에는, 그 부속토지가 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외되는 특례주택(지방 저가주택 등)에 해당하더라도 공동명의 1주택자 특례를 적용할 수 없다고 보았습니다. 이는 종합부동산세법 시행령 5조의2 2항 단서에서 "배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우"를 특례 적용 대상에서 배제한 규정을 직접적인 근거로 합니다.

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즉, 특례가 적용되기 위해서는 세대원 중 1명과 그 배우자만이 주택분 재산세 과세대상 1주택만을 소유해야 하며, 나아가 배우자가 다른 주택의 부속토지도 소유하지 않아야 한다는 것을 알 수 있습니다.

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2. 유사 사례

• 1주택과 다른 주택의 부속토지를 모두 부부 공동명의로 소유한 경우, 해당 1주택과 다른 주택의 부속토지에 대하여 공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례를 적용할 수 없다고 한 사례. ( 기획재정부재산-732, 2024.06.27. )

• 부부가 공동명의로 취득한 1주택(A)을 소유한 상태에서 신규 주택(B)도 부부 공동명의로 취득한 경우로서 두 주택(A, B)에 대하여 모두 부부 중 1인을 종합부동산세법 제10조의 2에 따른 "공동명의 1주택자"로 신청하여 납세의무자가 동일한 경우에는 1세대 1주택자로 보아 주택공시가격의 합산 금액에서 12억원을 공제할 수 있는 것임. ( 사전법규재산 2022-1115, 2023.04.27 )

• 1주택 소유자가 일시적2주택 또는 상속주택, 지방저가주택등 중 하나가 섞여있는 경우에도 단순히 공동명의라는 이유만으로 1세대 1주택자 특례를 적용하는 것이 아니라, 기존 1주택과 신규주택 등 간 납세의무자의 동일성이 인정되어야 한다는 사례. ( 기획재정부재산-1205, 2022.09.22. )

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결국 종부세 절세전략에서는 "공동명의 1주택 특례", "1세대 1주택 특례", "지방저가주택, 일시적2주택 특례 등"이 서로 어떻게 충돌·배제되는지를 함께 검토해야 하며, 특히 다른 주택의 부속토지를 부부 공동명의로 보유하는 구조는 예상치 못한 특례 배제 위험을 가져올 수 있다는 점을 알 수 있습니다.

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이상 부산 황순기 세무사였습니다.

감사합니다.