국세청이 2023년 2월 23일 발표한 서면법규재산 2021-3071 사건은 2021년 1월 1일 이후 분양권과 주택을 순차로 취득한 경우의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례 적용 여부에 관한 중요한 판단을 담고 있습니다.

이 사건의 결론은 명확합니다. 무주택자가 먼저 분양권을 취득한 후 주택을 추가로 취득하고, 분양권에 기한 주택이 완공된 이후 기존 주택을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 155조 1항의 일시적 2주택 특례와 156조의 3 2항, 3항의 특례 모두 적용되지 않는다는 것입니다.

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이는 주택 취득 순서에 따라 세제 혜택이 크게 달라질 수 있음을 의미하며, 부동산 투자자들이 반드시 숙지해야 할 중요한 해석입니다.

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사실관계 분석

1) 사실관계

• 2021년 X월 조정대상지역 소재 A분양권 취득

• 2021년 X월 조정대상지역 소재 B주택 취득

• 2023년 X월 A분양권에 기한 A주택 취득

• 2024년 X월 B주택 양도 예정

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2) 질의내용

무주택자가 `21.1.1. 이후 주택 분양권(A)을 먼저 취득한 후 추가로 주택(B)을 취득하는 경우, 소득령 155조 1항에 따른 일시적 2주택 특례 또는 소득령 156의3 2항, 3항에 따른 특례가 적용되는지 여부

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회신 및 해설

1) 회신

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귀 서면질의의 사실관계와 같이 `21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A`)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 155조 1항이 적용되지 아니하는 것이며,

이 경우 같은 영 156조의3 2항 및 같은 조 3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.

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2) 의의

1. 소득령 155조 1항 (일시적 2주택 특례)

해당 규정은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우에 적용되는 특례입니다. 따라서 B주택의 취득 전에 A분양권을 취득하였으므로 B주택을 종전주택으로 볼 수 없어 일시적 2주택 특례가 적용되지 않는다는 의미입니다.

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2. 소득령 156조3 2항,3항

• 해당 규정에 따라 종전주택을 취득한날로부터 1년 경과 후 분양권을 취득한 경우 종전주택 양도시 법 소정 요건을 갖추어 위 155조 1항과 마찬가지로 비과세를 적용받을 수 있습니다

• 사례의 경우 분양권 취득 후 주택을 취득한 경우로서 두 규정 모드 적용되지 않습니다.