특수관계인 간 부동산 거래에서 매매대금을 시가보다 낮게 책정하는 행위는 세법상 양도인에게는 부당행위계산 부인, 양수인에게는 저가양수에 따른 증여의제라는 두 축의 과세 메커니즘을 작동시킵니다.

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해당 거래 구조의 핵심은 양도소득세와 증여세를 규율하는 두 법령의 과세 기준선이 상이하다는 점에 있습니다. 소득세법은 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 또는 3억 원 이상일 때 거래가액을 부인하는 반면, 상속세 및 증여세법은 그 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 이상인 경우에 한하여 증여세를 과세하므로 두 기준 사이의 괴리에서 구조적인 과세 공백과 세무 리스크가 동시에 발생합니다.

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단순히 시가의 30% 혹은 3억 원까지는 깎아서 팔아도 세금이 없다는 단편적인 정보를 신뢰하여 거래를 실행할 경우, 양도인에게 수억 원대의 양도소득세 본세와 과소신고·납부지연가산세가 추징되는 치명적인 재무적 손실을 초래하게 됩니다. 나아가 현행 지방세법에 따라 특수관계인 간 부당행위계산 부인 대상 거래는 취득세 과세표준 역시 실거래가가 아닌 시가인정액으로 강제 재산정되므로 취득 단계부터 다각적인 세부담 증가가 수반됩니다.

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본 리포트에서는 가족간 저가양도 시 발생하는 소득세법 및 상속세및증여세법상의 과세 체계, 시가 산정의 엄밀한 법리, 사법부 판례가 제시하는 한계선, 그리고 국세청 세무조사를 원천 차단하는 실무 절세 전략을 상세히 브리핑합니다.

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(1) 양도소득세와 증여세의 동시 적용 메커니즘

가족간 저가양도는 하나의 매매계약 체결로 인해 양도인과 양수인 각각에게 독립된 조세 채무가 발생합니다.

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1. 양도인(매도자)의 양도소득세 부당행위계산 부인 (소득세법 제101조)

특수관계인과의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 적용됩니다. 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우, 세무당국은 계약서상 실거래가를 전면 부인하고 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세를 재계산합니다.

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2. 양수인(매수자)의 저가양수에 따른 이익의 증여 (상증세법 제35조)

특수관계인으로부터 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수함으로써 실질적인 부의 무상이전 이익을 향유한 양수인에게 과세됩니다. 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상인 경우에 한하여 증여세가 과세되며, 과세대상 이익은 차액 전체가 아닌 기준금액을 차감한 잔액으로 한정됩니다.

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(1) 양도소득세와 증여세 적용 기준의 괴리 구간

납세자가 가장 주의해야 하는 지점은 증여세가 발생하지 않는 구간이라 하여 양도소득세 부당행위계산 부인까지 면제되는 것은 아니라는 사실입니다.

차액이 시가의 5% 이상이면서 30%(또는 3억 원) 이내인 구간에서는 양수인(자녀)에게 증여세가 부과되지 않지만, 양도인(부모)은 소득세법에 의해 실제 수령하지도 않은 시가를 기준으로 양도소득세를 산출하여 납부하여야 합니다.

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(2) 10억 원 아파트 거래 시뮬레이션 및 취득세 변수

부모가 취득가액 4억 원에 매입한 아파트(시가 10억 원)를 자녀에게 7억 원(30% 할인)에 저가매매하는 사례를 산출해 보면 다음과 같은 결과가 도출됩니다.

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(1) 3대 세목의 법적 근거 및 판단 요건 대조표

가족간 거래 시 작동하는 3대 세목의 법적 근거와 판단 요건을 대조하면 아래와 같습니다.

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(1) 저가양도 시 양도세·증여세 병과와 이중과세 적법성

대법원 2012. 9. 13. 선고 2012두10932 판결

특수관계인 간 재산 저가양도에 대해 양도인에게 소득세법상 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 양도소득세를 과세하고 양수인에게 상증세법상 저가양수에 따른 증여세를 병과하더라도, 두 세목은 과세목적과 담세력을 달리하는 독립된 조세이므로 헌법상 이중과세금지 원칙에 위배되지 않는다고 판시하였습니다.

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(2) 시가 평가 및 엄격 해석의 원칙

• 대법원 2020. 6. 18. 선고 2016두43411 전원합의체 판결

소득세법상 부당행위계산 부인에 있어 '시가'를 산정할 때 상속세 및 증여세법상의 재산평가 규정을 준용하도록 한 법리는 정당하며, 소득세법과 상증세법상의 시가는 모두 '정상적인 유상 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치'를 의미한다고 판시하여 당사자 간의 자의적 약정 금액을 원천 배제하였습니다.

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• 대법원 2012. 4. 26. 선고 2010두26988 판결

상증세법상 시가로 인정되는 매매사례가액은 특수관계가 없는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래된 것으로서 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적인 거래가격이어야 하며, 특수한 사정이 개입되었거나 객관성이 결여된 가액은 시가로 인정될 수 없음을 명확히 하였습니다.

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# 전문가의 시선: 실전 가족간 저가양도 절세 전략

전략 1: 1세대 1주택 비과세 특례를 활용한 부당행위계산 무력화

양도인인 부모가 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건(양도가액 12억 원 이하)을 충족하고 있다면, 부당행위계산 부인 규정에 의해 양도가액이 시가로 환산되더라도 양도소득세 비과세가 온전히 적용됩니다. 즉, 부모의 추가 세부담 없이 자녀는 시가 대비 최대 30% 낮은 가격으로 자산을 취득하는 실익을 확보할 수 있습니다.

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전략 2: 시가 30%·3억 원 한도와 증여재산공제의 결합

시가 10억 원을 초과하는 고가 자산은 세법상 할인 한도가 3억 원으로 제한됩니다. 이때 최근 10년 이내 증여 사실이 없는 성인 자녀라면 직계존비속 증여재산공제(5,000만 원)를 결합하여 법정 한도를 초과하는 최적의 매매 플랜을 설계할 수 있습니다.

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전략 3: 자금출처조사 원천 차단을 위한 금융 증빙 포트폴리오 구축

가족간 부동산 매매 거래는 과세관청 전산망에서 편법 증여 혐의 거래로 자동 분류되어 우선적인 자금출처조사 대상이 됩니다. 형식적인 매매계약서 작성이 아닌, 실질적인 대금 수수가 객관적 금융자료로 완벽히 소명되어야 합니다.

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# 실무 Q&A (납세자가 가장 빈번하게 혼동하는 쟁점 3선)

Q1. 시가 9억 원 주택을 30% 낮춘 6억 3천만 원에 매매하면 세금이 일절 발생하지 않습니까?

자녀에게 증여세는 발생하지 않으나, 부모에게는 시가 9억 원을 기준으로 한 양도소득세가 과세됩니다.

시가와 대가의 차액 2억 7천만 원은 시가의 30% 이내이므로 증여세는 면제됩니다. 그러나 부모의 입장에서는 시가의 5%(4,500만 원) 이상 할인하여 매각했으므로 부당행위계산 부인이 적용되어 시가 9억 원을 양도가액으로 보아 세금을 재계산합니다. 단, 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 완전히 갖춘 경우라면 양도소득세 역시 비과세되어 총 조세 부담을 없앨 수 있습니다.

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Q2. 매매대금 중 부족한 자금을 부모 자식 간 차용증으로 대체하여 거래해도 인정됩니까?

원칙적으로 가족 간 금전소비대차는 증여로 추정되므로, 엄격한 객관적 요건을 입증하지 못하면 인정받기 어렵습니다.

대금의 상당 부분을 사인 간 차용증으로 대체할 경우 과세관청은 허위 매매 계약으로 판단하여 자산 전체를 증여로 처분할 위험이 매우 높습니다. 차용으로 인정받기 위해서는 금전소비대차계약서의 공증 또는 내용증명, 세법상 법정이자율(연 4.6%)에 따른 정기적 이자 지급 내역, 자녀의 원리금 상환 능력이 객관적으로 입증되어야만 합니다.

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Q3. 시가 산정 시 국토교통부 실거래가만 믿고 매매가격을 결정해도 안전합니까?

아파트의 경우 매매계약 전후의 유사매매사례가액 변동성을 통제해야 하므로 절대 안전하지 않습니다.

세법상 시가는 매매계약 체결일이 아닌 양도일 전 6개월부터 후 3개월까지의 기간 내 유사매매사례가액을 적용할 수 있습니다. 잔금을 치르기 전이나 계약 이후 3개월 이내에 단지 내 동일 평형에서 더 높은 가격의 실거래가 등재되면 기존에 산정한 시가가 사후적으로 번복되어 막대한 세금 추징으로 이어집니다. 따라서 거래 직전 감정평가법인의 감정평가액을 확보하여 시가를 통제하는 것이 가장 안전한 실무 관행입니다.

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