에어비앤비 부가가치세 면세 불가, 상시주거용 판단 기준 (조심 2026서1821)
단기임대 플랫폼을 통해 호실을 임대하면서 그 대가를 주택임대용역으로 보아 면세 신고한 법인에 대하여, 조세심판원은 2026. 9. 10. 조심 2026서1821 결정으로 숙박용역에 해당한다는 과세관청의 처분이 타당하다고 판단하였습니다. 임대차계약서를 별도로 작성하였고 일부 계약은 1개월 이상이었음에도 면세가 부인되었다는 점에서, 이 결정은 플랫폼 기반 단기임대를 운영하는 모든 임대인에게 중요한 기준이 됩니다. 본 포스팅에서는 결정의 사실관계와 양측 주장, 판단 논리를 정리하고 실무상 유의점과 대응 전략을 안내해 드립니다.
결정 개요와 사실관계
1. 사건의 기본 구조
청구법인은 2006년 개업한 정보통신기기 제조업 법인으로, 2017. 7. 18. 서울 강남구 소재 건물(A동·B동 각 지하 1층~지상 3층, 총 21개 호실)을 취득하여 지점으로 등록하고 주거용 건물 임대업을 부업종으로 추가하였습니다. 이후 2020년 제1기부터 2024년 제2기까지 숙박공유서비스 플랫폼을 통하여 각 호실을 임대하고 그 대가 전액을 주택임대용역에 해당한다고 보아 면세수입금액으로 신고하였습니다. 이에 대하여 서초세무서가 2025. 5. 7.부터 6. 26.까지 법인통합조사를 실시한 결과, 쟁점용역이 주택임대가 아닌 숙박용역이라고 보아 처분청에 통보하였습니다.
2. 처분 및 불복 경과
처분청은 2025. 7. 1. 2020년 제1기분을, 2025. 9. 15. 2020년 제2기부터 2024년 제2기분까지의 부가가치세를 각각 결정·고지하였습니다. 청구법인은 2025. 9. 25. 이의신청을 거쳐 2026. 3. 6. 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2026. 9. 10. 청구를 기각하였습니다. 처분청은 신고서상 과세·면세 공급가액 합계에서 실제 주택임대로 사용된 것으로 판단한 호실의 매출만을 면세수입금액으로 차감하였고, 당초 면세 관련 매입으로 불공제 신고했던 매입세액은 전액 과세매입세액으로 경정하였습니다.
3. 계약 및 운영 형태에서 확인된 사실
청구법인은 입주 시 주택렌트계약서를 작성하였고, 플랫폼 안내사항에도 "숙박이 아닌 단기렌트"이며 침구 세탁, 방 청소, 개인위생용품은 제공하지 않는다고 명시하였습니다. 그러나 조사 과정에서는 다음과 같은 사정이 확인되었습니다.
한편 건축물대장상 A동은 2021. 4. 16., B동은 2021. 4. 20.과 5. 12.에 다가구주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도가 변경된 것으로 나타납니다. 청구법인이 주택임대 면세를 주장하면서도 공부상 용도는 주택이 아니었다는 점은, 면세 판단이 공부상 용도가 아닌 실제 사용 실태 중심으로 이루어진다는 점과 함께 실무상 눈여겨볼 대목입니다.
청구법인 주장과 처분청 의견의 대립
1. 청구법인의 주장
청구법인은 쟁점용역이 형식과 실질 모두 주택임대에 해당하므로 「부가가치세법」 제26조 제1항 제12호에 따른 면세대상이라고 주장하였습니다. 구체적으로는 플랫폼이 홍보와 결제대행 수단에 불과하고, 위생용품·청소·IPTV·공항픽업 등 숙박 서비스를 계속적·반복적으로 제공한 사실이 없으며, 도어락 비밀번호를 임차인이 변경하므로 점유·관리권이 임차인에게 있다고 다투었습니다. 아울러 국세기본법 제14조 제3항의 실질과세는 조세회피 목적이 입증되어야 적용되는데 이 건은 그러한 사안이 아니며, 전부 면세가 어렵더라도 최소한 1개월 이상 계속 사용한 계약 부분은 별도로 판단해야 한다는 예비적 주장도 제기하였습니다.
2. 처분청의 의견
처분청은 계약서가 서면 형식에 불과하고 플랫폼 예약시스템이 일반 숙박업 예약 방식과 동일하며, 제공된 서비스 역시 숙박업의 부가서비스와 같다고 보았습니다. 특히 얼리 체크인·레이트 체크아웃 요금을 별도로 명시한 것은 점유·관리권이 임차인에게 온전히 귀속된 일반 임대차에서는 상정하기 어렵다고 지적하였고, 임차인의 사용 목적이 출장·관광·치료 등 일시적 체류인 이상 면세 규정의 취지(서민 주거비 부담 경감)에도 부합하지 않는다고 주장하였습니다.
조세심판원의 판단 논리
1. 판단의 기준: 실제 사용 용도
조세심판원은 먼저 「부가가치세법 시행령」 제41조 제1항이 면세대상을 "상시주거용으로 사용하는 건물"의 임대 용역으로 한정하고 있다는 점을 짚었습니다. 그리고 상시주거용 여부는 계약서의 명칭이나 형식이 아니라 임차인이 실제로 해당 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 판단해야 한다고 전제하였습니다. 이는 임대인이 계약 형식을 어떻게 구성하였는지보다 임차인의 이용 실태가 우선한다는 의미로서, 실무상 가장 중요한 판단 기준입니다.
2. 기각의 구체적 근거
심판원이 제시한 근거는 다음과 같이 정리됩니다.
주목할 점은 심판원이 청구법인의 예비적 주장인 "1개월 이상 계약 분리 판단"을 사실상 받아들이지 않았다는 것입니다. 1개월 이상 계약이라는 사정만으로는 면세가 인정되지 않으며, 계약기간뿐 아니라 호실 운영 방식 전반이 함께 평가된다는 점을 유의하셔야 합니다.
유사 쟁점으로 살펴보는 실무 사례 유형
본 결정과 유사하게 면세와 과세의 경계가 문제되는 임대 유형은 실무에서 꾸준히 확인됩니다. 아래는 유형별 일반적인 판단 경향을 정리한 것이며, 개별 사건의 예규·결정례 번호는 사실관계에 따라 결론이 갈리므로 별도로 확인하신 후 활용하시기 바랍니다.
1. 유형별 쟁점 비교
2. 사례에서 공통적으로 확인되는 판단 요소
유형을 막론하고 과세관청과 심판원이 공통적으로 살피는 요소는 계약기간의 장단, 공과금·청소비의 별도 정산 여부, 보증금 수수 여부, 점유·관리권의 귀속, 별도 부가서비스 요금의 존재, 그리고 임차인의 실제 체류 목적입니다. 본 결정에서는 이 요소들이 모두 숙박 쪽으로 기울어 있었다는 점이 결정적이었습니다. 반대로 말하면, 임대인이 면세를 방어하려면 이 요소들을 일관된 주택임대차 구조로 정비해 두어야 합니다.
# 실전 절세·리스크 관리 전략
1. 면세 방어를 위한 구조 점검
단기임대를 운영하시는 경우 가장 먼저 계약 구조의 분리를 검토하셔야 합니다. 이 결정에서는 동일 호실이 장·단기 임대에 반복 제공된 점이 불리하게 작용하였으므로, 상시주거용으로 운영할 호실과 단기 숙박형 호실을 명확히 구분하고 호실별 계약기간·임차인 구성을 별도로 관리하는 방안을 고려하실 수 있습니다. 아울러 공과금은 실사용량에 따라 임차인이 부담하게 하고, 보증금과 월 단위 차임 수수, 퇴실 시 원상회복 의무를 계약에 반영하는 등 일반 주택임대차의 형태를 실질적으로 갖추는 것이 중요합니다.
2. 과세 전환을 선택하는 경우의 접근
실질이 숙박에 가깝다면 처음부터 과세사업자로 신고하여 매입세액을 공제받는 편이 총부담 측면에서 유리할 수 있습니다. 면세 신고 후 추징을 당하면 본세와 가산세가 함께 부담되는 반면, 과세로 선제 대응하면 인테리어·시설·운영비 관련 매입세액을 정상적으로 공제받을 수 있기 때문입니다. 다만 숙박업 영위에 필요한 인허가(도시민박업 등록 등) 충족 여부는 관련 법령에 따라 별도로 확인하셔야 합니다.
3. 소명 자료의 사전 확보
조사 단계에서 임대인이 제출할 수 있는 자료는 사실상 계약서, 임차인 체류 내역, 플랫폼 정산 내역, 후기·메시지 기록에 한정됩니다. 본 결정에서도 사용후기와 이용규칙이 처분의 주요 근거로 활용되었으므로, 플랫폼 게시 문구와 임차인 안내 메시지가 계약 구조와 일치하는지 사전에 점검해 두시기를 권해 드립니다.
# 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 임대차계약서를 별도로 작성하면 면세가 인정되지 않습니까?
계약서 작성만으로는 충분하지 않습니다. 본 결정에서도 청구법인이 주택렌트계약서를 작성하였음에도, 심판원은 계약서의 형식이 아닌 임차인의 실제 사용 용도를 기준으로 판단하였습니다. 실무에서는 계약서와 함께 공과금 정산 방식, 보증금, 점유·관리권, 별도 서비스 요금 유무가 일관되게 주택임대차의 모습을 갖추고 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.
Q2. 1개월 이상 계약만 따로 면세로 신고하면 안전합니까?
안전하다고 단정하기 어렵습니다. 본 결정에서는 1개월 이상 계약이 일부 존재하였으나 평균 임대기간이 약 56일에 불과하고, 장·단기 임대가 호실별로 구분되지 않아 면세가 인정되지 않았습니다. 장기 계약분을 분리하여 면세를 주장하려면 호실 단위로 장기 전용 운영을 하고, 해당 임차인이 실제로 상시 거주하였음을 입증할 자료(전입신고, 체류 이력, 공과금 실비 정산 등)를 확보하셔야 합니다.
Q3. 이미 면세로 신고한 과거분은 어떻게 대응해야 합니까?
과세관청의 조사 통보를 받기 전이라면 수정신고를 통하여 가산세 부담을 줄일 수 있는 길이 열려 있으므로, 신고 내역과 운영 실태를 먼저 대조해 보시는 것이 바람직합니다. 이미 처분이 이루어진 경우에는 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 이의신청, 심사청구 또는 심판청구 등 불복절차를 거쳐야 하며, 이때 호실별 실제 사용 실태를 입증할 수 있는 자료의 구성이 결과를 좌우합니다. 구체적인 경정 범위와 가산세는 사안별로 상이하므로 전문 세무사의 검토를 받으시기 바랍니다.
Q4. 청소와 위생용품을 제공하지 않는다고 안내하면 숙박업으로 보지 않습니까?
일부 유리한 사정이 될 수는 있으나 결정적이지는 않습니다. 본 사건에서도 위생용품 불제공을 안내하였지만, 공과금·청소요금의 임대료 포함과 보증금 부재, 체류기간, 별도 부가서비스 요금 등 다른 정황이 숙박계약에 가깝다고 평가되었습니다. 안내 문구뿐 아니라 실제 운영과 후기 내용까지 모두 일치해야 방어력이 확보됩니다.