임차인 경락 양도소득세 취득가액, 미회수 보증금 포함 여부
선순위 대항력을 갖춘 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 임의경매를 신청하고 해당 주택을 직접 낙찰받은 뒤 이를 양도하는 경우, 경락대금으로 배당받지 못한 임차보증금을 양도소득세 계산 시 취득가액에 산입할 수 있는지가 핵심 쟁점입니다.
이 글에서는 국세청 사전답변 사전법규재산2021-1384(2022.02.21)를 중심으로 판단 기준과 실무상 유의점을 정리합니다.
쟁점의 배경과 제도의 취지
1. 왜 취득가액이 문제가 되는가
양도소득세의 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하여 산정하며, 필요경비의 핵심은 소득세법 제97조 제1항 제1호에 따른 취득가액입니다. 같은 조 가목은 실지거래가액을 원칙으로 규정하고, 이를 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하도록 정하고 있습니다.
그런데 임차인이 경락받은 주택은 낙찰가액과 별도로 임차인이 이미 보증금 명목으로 출연한 금액이 존재하므로, 낙찰가액만을 취득가액으로 볼 것인지 아니면 회수하지 못한 보증금까지 취득을 위해 지출한 대가로 볼 것인지가 다투어지게 됩니다.
특히 이른바 '깡통전세'처럼 낙찰가가 보증금보다 낮은 사안에서는 이 판단이 곧 세액의 크기를 좌우합니다. 취득가액을 낙찰가로만 보면 회수하지 못한 보증금은 세법상 어디에서도 반영받지 못한 채 사라지고, 그 결과 실제로는 손실에 가까운 거래임에도 양도차익이 과대하게 계산되는 문제가 생길 수 있습니다.
2. 취득가액 규정의 구조
소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호는 실지거래가액을 시행령 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 규정하며, 여기에는 부가가치세 등이 포함되며 부당행위계산에 의한 시가초과액은 제외됩니다. 아울러 취득과 관련된 쟁송비용 등도 일정 요건 아래 취득가액에 포함될 수 있도록 하고 있습니다. 이러한 구조상 '취득에 든 실지거래가액'은 자산을 취득하기 위해 실제로 부담한 경제적 대가를 폭넓게 포괄하는 개념으로 이해하시는 것이 타당합니다.
사전법규재산2021-1384 예규의 사실관계와 회신
1. 사실관계
해당 예규의 사실관계는 다음과 같이 정리됩니다.
질의의 요지는 확정일자를 받은 1순위 채권자인 임차인이 해당 주택을 경락받아 양도하는 경우 경락 시 회수하지 못한 임차보증금이 취득가액에 포함되는지 여부입니다.
2. 국세청의 회신
국세청은 임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인이 당해 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우, 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함한다고 회신하였습니다.
이는 낙찰대금에 더하여 배당으로 변제받지 못한 보증금 상당액까지 임차인이 해당 주택을 취득하기 위해 실질적으로 부담한 대가로 보는 해석이며, 앞서 살펴본 '취득에 든 실지거래가액'의 취지에 부합합니다. 다만 사전답변은 질의자가 제시한 사실관계에 한정하여 적용되므로, 회신의 문언과 다른 사실관계에는 그대로 확대하기 어렵다는 점을 유의하셔야 합니다.
취득가액 적용 요건 정리
1. 예규상 전제 요건
예규의 결론이 적용되기 위한 요건은 회신 문언에 비추어 다음 네 가지로 정리할 수 있습니다.
이 중 선순위 대항력 요건은 예규의 핵심 전제이므로, 후순위 임차인이거나 대항력을 갖추지 못한 경우에는 동일한 결론을 단정하기 어렵습니다. 따라서 이러한 사안은 별도의 사실관계 검토와 과세관청 해석 확인이 필요합니다.
2. 계산 구조와 수치 예시
예규의 수치를 기초로 단순화하여 계산 구조를 살펴보겠습니다. 아래는 집행비용, 취득세, 법무사 비용 등 기타 필요경비를 모두 제외한 가정이며, 실제 배당 결과에 따라 미회수 금액은 달라질 수 있습니다.
취득가액을 낙찰가로만 보면 양도차익이 3,300만원이나, 미회수 보증금 2,500만원을 포함하면 800만원으로 줄어들어 과세표준이 크게 낮아집니다. 이 사안처럼 경락 후 단기간에 양도한 경우에는 보유기간 1년 미만 주택에 대한 단기양도 세율(2021년 6월 1일 이후 양도분 70%)이 문제될 수 있으므로, 양도차익의 감소폭이 곧 세액 절감폭으로 직결됩니다. 가령 800만원에서 기본공제 250만원을 차감한 550만원에 70%를 적용하면 산출세액은 385만원 수준이나, 이는 단순 가정이며 실제 세액은 필요경비와 개별 사정에 따라 달라집니다.
실무상 입증 서류와 신고 기한
1. 취득가액 입증을 위한 구비 서류
미회수 보증금을 취득가액에 반영하려면 그 금액이 실재함을 객관적으로 증명하셔야 하므로, 다음 서류를 빠짐없이 보관하시기 바랍니다.
특히 배당표는 실제 배당액과 미회수 금액을 확정해 주는 핵심 자료이므로 법원에서 발급받아 두시는 것이 안전합니다.
# 실전 절세 전략
1. 낙찰 전 단계의 사전 설계
가장 중요한 것은 낙찰 이후가 아니라 낙찰 전에 세무상 지위를 점검하는 일입니다. 낙찰 직후 매도를 계획하신다면 취득시기(경락대금 완납일)부터 1년 미만 단기양도 세율이 적용될 수 있으므로, 양도 시점을 조정하는 것만으로도 세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
또한 임차인 지위에서의 거주 기간은 해당 주택의 보유기간으로 보지 않으므로, 비과세나 장기보유특별공제를 기대하신다면 취득시기 이후의 보유·거주 기간을 별도로 따져 보셔야 합니다.
2. 신고 시 반드시 확인할 사항
신고서에는 낙찰가액 외에 미회수 보증금을 별도 항목으로 구분해 산입하고, 이를 뒷받침하는 배당표와 사건기록을 함께 보관하셔야 합니다. 이에 더해 경락 관련 취득세, 법무사 비용, 명도비용 등 그 밖의 필요경비도 증빙을 갖춘 범위에서 누락 없이 반영하시기 바랍니다. 시행령 제163조 제3항과 제5항에 따라 자본적 지출액과 양도비는 법정 증명서류를 수취·보관하거나 금융거래 증명서류로 지출 사실이 확인되어야 인정된다는 점도 유의하셔야 합니다.
# 실무 Q&A
Q1. 낙찰받은 임차인이 아니라 후순위 임차인이라면 동일하게 취득가액에 포함되나요?
예규는 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인을 전제로 하므로, 후순위 임차인이나 대항력이 없는 경우에는 동일한 결론을 그대로 적용하기 어렵습니다. 이러한 사안은 배당 순위와 보증금의 실질적 부담 여부에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 신고 전에 사실관계를 정리하여 사전 검토를 받으시는 것을 권해 드립니다.
Q2. 미회수 보증금은 어떻게 확정하나요?
미회수 금액은 보증금에서 법원 배당표상 실제 배당(상계 포함)받은 금액을 차감하여 산정하며, 집행비용 등 항목에 따라 수치가 달라질 수 있습니다. 따라서 임의로 '보증금 − 낙찰가'로 단순 계산하기보다 배당표와 경락대금 납부 내역을 기준으로 확정하시는 것이 안전하며, 이 서류가 없으면 취득가액 입증이 어려워질 수 있습니다.
Q3. 이미 낙찰가만으로 신고를 마쳤다면 바로잡을 방법이 있나요?
법정신고기한이 지난 후 5년 이내라면 경정청구를 통해 취득가액을 정정하고 과다 납부한 세액의 환급을 구하실 수 있습니다. 다만 환급 여부는 미회수 보증금의 실재 입증 여부에 달려 있으므로, 청구에 앞서 배당표 등 증빙이 갖추어져 있는지를 먼저 확인하시기 바랍니다.
Q4. 낙찰 후 바로 팔면 세율은 어떻게 되나요?
주택을 취득일로부터 1년 미만 보유하고 양도하면 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 70% 세율이 적용되며, 취득시기는 통상 경락대금 완납일을 기준으로 판단합니다. 따라서 매도 시점을 몇 개월 늦추는 것만으로도 세율 구간이 달라질 수 있으므로 양도 일정을 신중하게 설계하셔야 합니다.