월세 임대수익 없이 전세 보증금만 수령한 경우에도 세법상 '간주임대료' 규정에 따라 종합소득세가 과세될 수 있습니다.

​

현행 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례)는 월세 임대사업자와의 과세 형평성을 맞추기 위해, 일정 규모 이상의 다주택자가 수령한 전세 보증금의 운용 수익(이자 상당액)을 임대료로 의제하여 과세표준에 산입하도록 엄격히 규정하고 있습니다.

​

만약 부부 합산 3주택 이상 보유자가 보증금 합계 3억 원을 초과하여 수령했음에도 종합소득세 신고를 누락할 경우, 본세는 물론 무신고가산세(20%) 및 납부지연가산세(연 8.03%)가 부과되는 치명적인 세무 리스크가 발생합니다. 특히 2026년부터는 고가 2주택자에 대한 과세가 신설되므로 다주택자의 선제적인 대응이 필수적입니다.

​

본 리포트에서는 주택임대소득 간주임대료의 정확한 과세 요건과 2026년 세법 개정안, 복잡한 주택 수 산정 기준을 상세히 브리핑하고, 다주택자의 실효성 있는 절세 전략을 심층적으로 분석합니다.

​

​

​

(1) 간주임대료 제도의 법적 취지

간주임대료 제도는 전세 보증금을 은행 예금이나 금융자산에 재투자하여 얻는 경제적 이익을 양성화하는 조세 장치입니다. 월세를 받는 임대인과의 조세 형평성을 유지하고 갭투자를 통한 부동산 자본 쏠림을 억제하는 데 그 목적이 있습니다.

​

​

(2) 현행 간주임대료 과세 필수 요건

전세 보증금에 대해 종합소득세가 과세되기 위해서는 다음 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

​

​

​

(1) 소형주택 특례 연장과 과세 제외 대상

주택 수를 산정할 때 정부는 서민 주거 안정을 위해 일정 요건을 갖춘 소형주택을 주택 수 및 보증금 합산에서 완전히 배제하는 특례를 적용하고 있습니다.

​

적용 요건은 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 과세기간 종료일 기준 기준시가 2억 원 이하인 주택입니다. 해당 특례는 조세특례제한법 개정에 따라 2026년 12월 31일까지 연장되었으므로, 다주택자는 이를 활용한 세금 회피가 합법적으로 가능합니다.

​

(2) 2026년 고가 2주택 간주임대료 과세 신설

기존에는 3주택 이상 보유자만 전세 보증금에 대해 과세되었으나, 세법 개정으로 2026년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터는 기준시가 12억 원 초과 고가주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 초과하는 경우에도 간주임대료가 과세됩니다.

​

예를 들어 2026년에 기준시가 15억 원 아파트 2채를 보유하고 전세 보증금 합계가 15억 원이라면, 3주택자가 아니더라도 12억 원 초과 요건을 충족하여 종합소득세 신고 의무가 발생하므로 각별한 주의가 요구됩니다.

​

​

​

(1) 임대 형태별 종합소득세 과세 요건 비교

월세 수익과 전세 보증금은 보유 주택 수 및 기준시가에 따라 과세 여부가 다르게 적용됩니다.

​

​

​

(1) 국세청 예규 및 조세심판원 결정례 주요 쟁점

실무적으로 다가구주택, 주거용 오피스텔, 공동명의 주택의 경우 주택 수 산정을 두고 납세자와 과세 관청 간 분쟁이 잦습니다.

​

• 서면-2016-법령해석소득-2990 (2017. 4. 18.)연도 중 전세 보증금 합계액이 변동하는 경우, 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 기본공제액인 3억 원을 차감하여 간주임대료를 계산해야 한다는 국세청 유권해석입니다. 이는 다수 주택의 보증금이 수시로 갱신될 때 세액 계산의 명확한 기준이 됩니다.

​

• 다가구주택 및 주거용 오피스텔 주택 수 산정 (소득세법다가구주택은 원칙적으로 건축법상 1개의 주택으로 보아 주택 수를 산정하나, 각 호별로 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 봅니다. 오피스텔은 공부상 용도(업무시설)와 무관하게 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 실질과세 원칙에 따라 주택 수에 가산되므로 주의해야 합니다.

​

​

​

전략 1: 2026년 소형주택 특례(40㎡, 2억 원 이하)를 활용한 포트폴리오 재편

3주택 이상 요건을 회피하기 가장 확실한 방법은 신규 투자나 자산 리모델링 시 전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 원 이하 주택 비중을 늘리는 것입니다. 해당 소형주택은 2026년 말까지 주택 수와 보증금 합산액에서 완전히 제외되므로, 합법적으로 간주임대료 과세망을 벗어날 수 있습니다.

​

전략 2: 주택임대소득 2,000만 원 이하 14% 분리과세와 종합과세 유불리 판단

수령한 월세와 전세 간주임대료를 합산한 총수입금액이 2,000만 원 이하라면, 타 소득과 합산하는 종합과세(세율 6~45%)와 주택임대소득만 떼어내어 과세하는 분리과세(세율 14%) 중 납세자에게 유리한 방식을 선택할 수 있습니다. 고연봉 근로자나 고수익 사업자 등 한계세율이 높은 납세자는 반드시 분리과세를 선택해야 세 부담을 낮출 수 있습니다.

​

전략 3: 명의 분산을 통한 소득세율 인하 및 기본공제 활용

간주임대료 과세 여부(3주택)는 부부 합산으로 판단하지만, 실제 종합소득세 납부액은 개인별 누진세율이 적용됩니다. 주택 명의를 부부 공동명의나 개별 명의로 분산할 경우, 개인별로 낮은 과표 구간의 세율을 적용받을 뿐만 아니라, 간주임대료 계산 시 3억 원의 기본 차감액을 각자 적용받을 수 있어 막대한 절세 효과가 발생합니다.

​

​

​

Q1. 본인이 거주 중인 1주택도 간주임대료 계산 시 주택 수에 포함됩니까?

네, 본인이 거주하는 자가 주택도 주택 수 산정에 모두 포함됩니다.

​

예를 들어, 본인이 1채에 거주하고 2채를 전세로 임대 중이라면 총 3주택자가 됩니다. 이 경우 임대한 2채의 전세 보증금 합계가 3억 원을 초과한다면 간주임대료 과세 대상이 되어 종합소득세를 신고하셔야 합니다.

​

​

Q2. 부부가 각자 2채씩 총 4채를 보유 중인데, 세금은 합산해서 냅니까?

과세 여부는 부부 합산(4주택)으로 판단하나, 세금은 각자의 명의별 보증금에 대해 개별 과세됩니다.

​

부부 합산 주택 수가 3주택 이상이므로 두 분 모두 간주임대료 과세 대상자가 됩니다. 그러나 세금 계산 시에는 남편은 남편 명의 주택의 보증금에서 3억 원을 공제하고, 아내는 아내 명의 주택 보증금에서 3억 원을 공제하여 각각의 종합소득세를 개별적으로 신고 및 납부하게 됩니다.

​

​

Q3. 오피스텔을 주거용 전세로 임대했는데 이것도 과세 대상인가요?

임차인이 실제로 상시 주거용으로 사용 중이라면 주택 수에 포함되어 과세 대상이 됩니다.

​

건축물대장상 업무시설이라 하더라도 세법은 실질과세 원칙을 따릅니다. 임차인이 전입신고를 하고 주거용으로 거주 중이라면 다른 주택과 합산하여 3주택 및 보증금 3억 원 초과 여부를 판단해야 합니다.

​

​

​

# 핵심 요약

1. 전세 간주임대료는 부부 합산 3주택 이상 & 보증금 합계 3억 원 초과 시 종합소득세로 과세됩니다.

2. 2026년부터는 기준시가 12억 원 초과 고가 2주택자(보증금 12억 초과)도 과세 대상에 편입됩니다.

3. 전용면적 40㎡ 이하 및 기준시가 2억 원 이하 소형주택은 2026년까지 주택 수에서 제외됩니다.